Cumpărări-vânzări de proprietăţi imobiliare

Cumpărări-vânzări de proprietăţi imobiliare

 

CUMPĂRĂRI/VÂNZĂRI DE PROPRIETĂŢI IMOBILIARE

 

Lăsând la o parte teoria juridică a transferului unei proprietăţi imobiliare şi a conţinutului drepturilor de proprietate asupra acesteia, subiecte pe care le-am prezentat în general în cadrul uneia din emisiunile RomPost TV, aş încerca aici, atât explicarea cât şi semnificaţia unor termeni folosiţi în contractul de vânzare-cumpărare şi apoi în definitivarea transferului.

În această provincie, în general, pentru transferul prin vânzarea sau cumpărarea unui imobil (casă sau condominium = apartament sau townhouse), se foloseşte un model tip numit Contract of Purchase and Sale, conceput de către Asociaţia agenţilor imobiliari din BC şi Asociaţia avocaţilor canadieni din BC şi care este completat de agentul imobiliar care, de obicei, explică procesul vânzării cumpărării de la ofertă până la „subject removal", adică acele condiţii care trebuiesc îndeplinite până la o anumită dată, atât de către cumpărător (spre exemplu, obţinerea finanţării, inspecţia, etc.) cât şi de vânzător (spre exemplu, acceptarea ofertei până la o anumită dată şi oră), care condiţii şi termene odată îndeplinite impun contractul şi anexele la el asupra părţilor.

Nu voi aprofunda conţinutul obligaţiilor juridice dintre agentul imobiliar şi client (cumpărător sau vânzător), acestea fiind apanajul respectivei profesii.

Mă voi rezuma la cele trei date de la punctele 4. Completion, 5. Possession şi 6. Adjustments din acest formular tip, precum şi la termenii de Property Tax, General Property Transfer Tax Return (green form = formularul verde) şi, First Time Home Buyers PTTR (blue form = formularul albastru), care prezintă unele dificultăţi. Menţionez că există şi alte forme care se aplică în alte situaţii de transfer, dar care nu vor face obiectul prezentului articol.

Completion date, într-o traducere liberă, ar fi data când  transferul s-a împlinit efectiv (intră în vigoare, sau aplicare) sau juridic, data la care contractul îşi produce efectele, cumpărătorul devenind proprietarul legal al acelui imobil. A nu se confunda cu data obligativităţii contractului, care este data când condiţiile au fost îndeplinite şi/sau au fost „removed" (înlăturate). Completion date reprezintă ziua când cumpărătorul plăteşte preţul iar vânzătorul acceptă înscrierea cumpărătorului ca şi proprietar la Land Title Office şi astfel proprietatea trece pe numele cumpărătorului. Pentru înregistrarea actelor se plăteşte o taxă de înregistrare (registration fee) care în prezent este de $60.00 pentru fiecare act. Spre exemplu, dacă este un transfer cu finanţare (mortgage) această taxă este de $120.00 (un act este transferul, al doilea înregistrarea mortgage-ului). Semnificaţia majoră a acestei date este că riscul trece asupra cumpărătorului de la începutul zilei respective, adică de la ora 00:01, deşi transferul efectiv se face în orele de program ale oficiului de titluri. De aceea este recomandat şi chiar impus de bănci, dacă există finanţare să existe asigurare de foc în efect 24 de ore - incluzând Completion date.

Possession date este data când cumpărătorul intră efectiv în posesia proprietăţi prin preluarea cheilor iar vânzătorul eliberează proprietatea (cu excepţia situaţiilor când există chiriaşi care vor rămâne în proprietate, conform contractului dintre părţi). Această dată poate coincide cu Completion date, dar de obicei este la una-două zile după Completion.

Adjustments date este data inclusivă de la care cumpărătorul este obligat la cheltuielile proprietăţii şi în majoritatea cazurilor coincide cu Possession date (ceea ce este normal, ca obligaţiile proprietăţii să intre în sarcina cumpărătorului de la data intrării în posesie).

Relevant este faptul că de la această dată cheltuielile reprezentând taxe sau alte impozite asupra proprietăţii, utilităţiile cum ar fi apa, canal, gunoi, se împart între cumpărător şi vânzător funcţie de zilele din an cât proprietatea a fost folosită - sau urmează să fie folosită - de cumpărător sau vânzător, după caz, şi funcţie de scadenţa acestor plăţi, respectiv dacă au fost sau urmează a fi plătite. Ajustarea nu include utilităţi cum ar fi cablu TV, curent, telefon, care sunt contracte individuale cu furnizorii şi este recomandat ca după Completion date, când, aşa cum am arătat cumpărătorul devine proprietar, vânzătorul să-şi rezilieze contractele.

Property Tax, este impozitul pe proprietate şi este anual, de la 1 ianuarie la 31 decembrie, şi este stabilit de municipalitatea unde se află proprietatea, funcţie de valoarea terenului, clădirilor, şi alte taxe percepute de municipalitatea respectivă, şi poate să includă utilităţile - sau acestea din urmă sunt plătibile separat şi la date diferite de celelalte taxe. Fiecare proprietar primeşte anual prin poştă factura de plată pe anul respectiv. Aceste taxe şi utilităţi se ajustează aşa cum am arătat anterior.

General Property Transfer Tax Return este o taxă percepută de guvernul provincial o singură dată la data transferului (Completion date), dar de fiecare dată când proprietatea se transferă. Taxa este plătită de cumpărător şi în prezent această taxă este de 1% pentru primi $200,000.00 şi 2% pentru restul din valoarea de cumpărare. Spre exemplu, dacă preţul de cumpărare al imobilului este de $345,500.00, taxele de transfer vor fi: 1% din 200,000.00= $2.000; 2% din 145,500.00=$2,900.00, total deci $4,900.00. Această taxă este plătită odată cu prezentarea actelor de înregistrare a transferului.

First Time Home Buyers Property Transfer Tax Return este o excepţie de la taxa de transfer şi cuprinde 15 condiţii premergătoare aplicării şi 4 condiţii pentru primul an ca proprietar. Mă voi referi doar la câteva de esenţă, calificarea personală a cumpărătorului putând fi analizată numai în caz concret. Cumpărătorul trebuie să fie cetăţean sau rezident permanent, să fi locuit cel puţin un an neîntrerupt în această provincie, să nu fi fost proprietar sau să fi avut vreun interes în vreo proprietate imobiliară oriunde în lume, să nu fi aplicat sau beneficiat de această excepţie, valoarea de cumpărare să nu fie (pentru Lower Mainland) mai mare de $275,000.00 sau $225,000.00 altundeva în provincie, finanţarea (mortgage) să fie de cel puţin 70% din valoarea imobilului, cumpărătorul să ocupe ca reşedinţă principală locuinţa cumpărată în cel mult 92 de zile de la data transferului (completion date). Unele din aceste condiţii au excepţii sau moduri de calculare, care de asemenea se aplică funcţie de situaţia fiecărei persoane.

N.A. Articolul are doar un caracter general informativ şi nu înlocuieşte consultaţia juridică de specialitate.

Aurel-Alexandru Miat

Notar Public în şi pentru provincia B.C. Canada
Avocat, Membru al Baroului Timiş, Romania
1035 W67th Ave.@ Oak St., Vancouver, BC
Tel: 604-266-4300
e-mail: amiat@notaries.bc.ca